Per qualsiasi patrimonio immobiliare, mantenere separate manutenzione e gestione dell’energia è una modalità ormai inadeguata per affrontare il problema dei costi complessivi.
Al contrario, un approccio integrato consente una gestione che migliora le prestazioni del sistema edificio-impianti, riducendo spese ed emissioni, e mantiene nel tempo il valore dell'immobile, grazie a risultati duraturi e misurabili.
Intersezione naturale
Abbiamo chiesto a Luciano Pitirollo - Sales Manager e Business Development Manager di Cefla Engineering - quali sono gli ambiti comuni tra facility management ed energy management.
“Nell’edilizia contemporanea la qualità del servizio erogato agli utilizzatori è affidata soprattutto agli impianti tecnologici, in particolare HVAC, illuminazione e BMS. Al funzionamento di questi stessi impianti corrisponde una quota largamente prevalente dei consumi energetici dell'immobile.
Nei fatti chi si occupa di manutenzione degli impianti governa anche il profilo di consumo dell’edificio, che lo faccia consapevolmente o meno. Esiste quindi un’intersezione “naturale” tra facility management ed energy management, che coinvolge la gestione integrata degli impianti tecnologici e l’analisi continua dei dati dell'edificio.
Per questo motivo la Business Unit Engineering di Cefla ha intrapreso da tempo un percorso di evoluzione, dalla manutenzione tradizionale verso l’Ingegneria di Manutenzione. La prima opera secondo un criterio binario: l’impianto funziona o non funziona, e ci si regola di conseguenza. L’Ingegneria di Manutenzione si occupa invece nella fascia intermedia, quella che valorizza la conoscenza del sistema e l’uso razionale dell'energia.
Set-point disallineati rispetto all'uso reale degli spazi, calendari d’accensione ereditati da configurazioni superate, regolazioni che compensano un guasto anziché risolverlo: sono esempi molto comuni di inefficienze invisibili ai KPI di continuità operativa, ma perfettamente leggibili nei dati di consumo.
Il punto di contatto operativo, quindi, è il dato. La stessa piattaforma che segnala un'anomalia funzionale misura anche la deriva prestazionale. Separare le due letture significa perdere metà dell'informazione disponibile. La manutenzione dunque evolve in Ingegneria di Manutenzione: oltre a garantire la continuità operativa, ottimizza costantemente i profili di consumo per eliminare le inefficienze.”
Salto di scala dell’ottimizzazione
Cefla Engineering affronta quotidianamente queste problematiche trasversali: quale approccio avete sviluppato?
“Adottiamo un modello integrato fondato sulla convergenza di tre competenze professionali che, nel mercato contemporaneo, sono normalmente distinte: Value Engineering, Ingegneria di Manutenzione ed Energy & Data Management. La loro convergenza non è una scelta organizzativa, ma la risposta a un problema ricorrente.
Quando progettazione, manutenzione e gestione energetica sono affidate a soggetti diversi, ciascuno opera nel proprio perimetro per ottimizzare il risultato: il progettista minimizza il costo di costruzione, il manutentore la probabilità di guasto, l'energy manager il consumo.
Se queste ottimizzazioni sono in contrasto tra loro - e nella nostra esperienza lo sono spesso - il costo ricade sulla proprietà, lungo tutta la durata utile dell'edificio. Presidiare l'intero ciclo di vita, dalla diagnosi iniziale alla conduzione operativa, consente invece un salto di scala dell’ottimizzazione, dal singolo intervento al costo totale di possesso.
Il Value Engineering interviene nella fase decisionale, individuando le soluzioni con il miglior rapporto tra prestazioni e costo del ciclo di vita. L’Ingegneria di Manutenzione garantisce che le prestazioni siano mantenute nel tempo. L’Energy & Data Management ne verifica l’effettivo conseguimento, misurandole.
Il risultato finale è la trasformazione dei dati impiantistici in decisioni strategiche, capaci di raggiungere quei tre diversi obiettivi che l’approccio tradizionale considera come indipendenti: certezza dell’investimento, business continuity e decarbonizzazione.”
Misurare i benefici
Quali sono i vantaggi per i clienti?
“Innanzitutto il contenimento degli OPEX. La riduzione dei costi operativi non è congiunturale ma strutturale: non dipende dall'andamento dei prezzi dell'energia, ma dalla diminuzione dei consumi reali e dalla razionalizzazione delle attività manutentive, che passano da reattive a pianificate. Il beneficio si consolida nel bilancio e si mantiene negli esercizi successivi.
L’affidabilità del sistema migliora drasticamente la continuità del servizio. La preservazione dell'operatività H24 è il vincolo primario nelle infrastrutture critiche come ospedali, data center, impianti produttivi a ciclo continuo, nei quali il costo di un'ora di fermo supera di ordini di grandezza il costo del servizio di gestione. L'approccio predittivo riduce drasticamente i disservizi e, soprattutto, li rende programmabili.
La valorizzazione in chiave ESG è un ulteriore beneficio. Oggi la conformità ai parametri di sostenibilità non è più un adempimento reputazionale: incide sul costo del capitale, sui requisiti di rendicontazione lungo la filiera e sulla valutazione dell'asset. Disporre di dati misurati e tracciabili significa poter dimostrare la conformità, non soltanto dichiararla, tutelando il valore patrimoniale nel tempo.”
Interventi senza costi
Come si possono valorizzare i patrimoni immobiliari attraverso gli interventi per l’efficienza energetica?
“La valorizzazione passa attraverso quattro leve, che operano su piani distinti e complementari.
Il retrofit tecnologico agisce sull'hardware: sostituzione di generatori, riduzione delle dispersioni dell'involucro, revisione delle centrali termiche e frigorifere. È la leva a maggiore intensità di capitale, ma anche quella che consente di compiere un salto significativo della classe energetica dell’edificio.
La sensoristica IoT agisce sulla conoscenza: senza una misura capillare, ogni intervento successivo si basa su stime. È il prerequisito abilitante della gestione integrata.
L'intelligenza artificiale applicata alla manutenzione predittiva agisce sul tempo. Sposta l'intervento dal momento del guasto al momento in cui il degrado prestazionale diventa statisticamente significativo, Si riducono così sia i fermi impianto, sia le più costose riparazioni in emergenza.
I contratti di prestazione energetica (EPC) agiscono sul rischio e sulla sua allocazione: consentono di realizzare gli interventi senza impegnare il capitale del cliente, legando la remunerazione del partner tecnico al risultato misurato.
L'effetto combinato è significativo anche dal punto di vista regolatorio e patrimoniale.
Il miglioramento della classe energetica e la disponibilità di dati verificabili rendono l'asset conforme ai parametri ESG, requisito che incide direttamente sull'accesso al credito e sull'appetibilità per gli investitori istituzionali.
In più, l'immobile esce dalla traiettoria di obsolescenza: mantiene liquidità sul mercato e non subisce lo sconto crescente che si applica agli edifici destinati a diventare stranded assets.”
Approccio professionale
Quali sono le esperienze recenti più significative?
“Cefla Engineering vanta una significativa esperienza e solide competenze nella realizzazione e gestione di impianti tecnologici, in ambito civile e industriale, e nella produzione energetica ad alta efficienza e sostenibilità. Come previsto dalla certificazione ISO 5001, i nostri service manager sono anche abilitati come energy manager.
La gestione integrata dei patrimoni immobiliari è già una realtà per clienti attivi in vari settori, per i quali ci occupiamo dell'intero ciclo di vita degli asset, impegnandoci al contempo per la riduzione strutturale dei costi energetici attraverso interventi che, in ultima analisi, riducono il canone di manutenzione.
È il caso, ad esempio, di un importante gruppo assicurativo che ci ha affidato la gestione di circa 170 sede direzionali, dai grattacieli più rappresentativi agli uffici locali situati in ogni regione della penisola. Lo stesso vale per un leader internazionale delle tecnologie per la difesa e l’industria aerospaziale, per il quale curiamo il global service di fabbricati e impianti produttivi.
Grazie a un team altamente specializzato - conclude Luciano Pitirollo - Cefla Engineering può affiancare a 360 gradi qualsiasi operatore dell’industria, del terziario, delle infrastrutture e dell’energia, compresi i data center, per ottimizzarne esemplificarne il business in ogni fase del processo, dalle scelte strategiche fino all’attività quotidiana sul campo.”
Cefla Engineering si occupa dell’intero ciclo di vita di un asset, dalla diagnosi iniziale alla
conduzione operativa: nell’immagine la simulazione sviluppata per uno stabilimento di verniciatura di aerei.
Pubblicata il 13 ottobre 2026
